Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Статистика утверждает, что около 20% российских граждан не имеют собственного жилья, поэтому снимают его на долгий срок. Добавим сюда тех, кто временно проживает в других городах, находится в длительной командировке или путешествует самостоятельно по территории РФ.

Этот огромный рынок сейчас практически не регулируется, и только некоторые собственники квартир платят налоги с полученных доходов. Но вскоре ситуация может измениться.

В конце прошлого года Минстрой разработал законопроект о создании единой информационной системы учета договоров найма. За сдачу жилья, апартаментов, машино-мест вне этой системы предусмотрены штрафы: до 5 000 рублей для физлиц и до 50 000 рублей для организаций. Ожидается, что принятие закона пополнит бюджет на 162 млрд рублей.

Однако дело не только в штрафах и сборе налогов, но еще в и рисках собственников недвижимости. Квартира – дорогостоящий объект, который довольно легко повредить. И если сдача жилья происходит вне правового поля, то доказать вину арендаторов непросто.

Кроме того, недобросовестные наниматели могут причинить ущерб соседям, за который придется платить хозяину. Если же с жильцами нельзя договориться по-хорошему, за помощью надо обращаться в правоохранительные органы. Тогда же станет известно и о факте получения нелегальных доходов.

Как легализовать доходы от сдачи жилья

Сдача квартиры в аренду – источник доходов для миллионов собственников, поэтому легализация должна быть простой и понятной.

Варианты есть, причем, несколько:

• декларирование доходов в качестве обычного физлица и уплаты НДФЛ по ставке от 13%;
• регистрация ИП и выбор льготной системы налогообложения по ставке 6% (УСН Доходы или ПСН);
• самозанятость и уплата НПД по ставке от 4%.

Какой можно сделать вывод? Даже если судить только по размеру налоговой ставки, выгоднее всего сдавать жилье, будучи самозанятым.

Кроме того, в статусе самозанятого есть дополнительные плюсы: простая онлайн-регистрация, отсутствие отчетности и кассового аппарата, бонус в 10 000 рублей, который можно направить на уплату налога.

Статус недвижимости

Если вы решили стать самозанятым для легализации доходов с аренды, сначала убедитесь, что ваша квартира относится к жилой недвижимости. Дело в том, что апартаменты, в которых можно жить постоянно, являются нежилыми объектами. А самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может.

Правда, в Госдуме рассматривается законопроект, который позволит перевести некоторые апартаменты в жилой статус, если в микрорайоне есть соответствующая инфраструктура.

Но пока такой закон не принят, поэтому собственник апартаментов должен рассмотреть другие варианты легализации доходов: в качестве обычного физлица или зарегистрировав ИП.

Кстати, статус индивидуального предпринимателя может оказаться полезным для получения страхового пенсионного стажа. Ведь если собственник нигде официально не работает, то может рассчитывать только на социальную пенсию по старости, а она и по размеру меньше, и начисляется позже.

Чтобы понять, какой вариант для вас лучше при сдаче квартиры в аренду, рекомендуем рассчитать налоговую нагрузку у специалистов.

Как самозанятому сдавать квартиру

Итак, если вы решили сдавать квартиру в статусе самозанятого, надо пройти процедуру регистрации плательщика налога на профессиональный доход. О том, как это сделать, мы рассказали здесь.

Доход, полученный от сдачи квартиры, собственник должен указать в личном кабинете плательщика НПД. После этого автоматически формируется чек об оплате, который направляется нанимателю на его мобильный телефон или электронную почту. При необходимости чек можно распечатать и выдать лично.

По итогу месяца ФНС сама рассчитает налог к оплате и направит соответствующее уведомление. Заплатить надо не позже 25-го числа следующего месяца, а можно привязать карту, с которой автоматически спишется налог.

Еще один важный нюанс – как учитывать оплату за коммунальные услуги? Если речь идет об услугах по счетчику, то они не признаются доходом самозанятого, об этом ФНС сообщила в письме от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@. А вот фиксированную плату за содержание жилого помещения, если об этом есть договоренность, лучше получать от нанимателя напрямую. Ведь при поступлении этой суммы на карту самозанятого придется заплатить налог.

Стоит ли заключать договор о найме? Безусловно, стоит, хотя многие собственники по-прежнему сдают квартиру в аренду без документов. Однако договор защищает права как жильцов, так и хозяев. И если вас от заключения договора останавливало только нелегальное получение доходов, то статус самозанятого решает эту проблему.

Выводы

• Легальная сдача жилья отвечает интересам как собственников, так и нанимателей.
• В большинстве случаев самым выгодным вариантом платить налоги при сдаче жилья будет самозанятость.
• Если самозанятый сдает жилье обычным физлицам, то налоговая ставка составляет 4%, если организациям, то 6%.
• Самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может, поэтому в этом случае надо рассмотреть варианты регистрации ИП или декларирования доходов по 3-НДФЛ.